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John-David Fernandes, le chef d’orchestre de Parc 17 – Part. 1

Le directeur de programmes de Parc 17 nous a accordé un entretien exclusif. Il nous explique son rôle, la genèse de Parc 17, les défis de ce programme, le dialogue avec les acquéreurs… Une interview riche et sans langue de bois.

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  • Quel est le rôle d’un directeur de programmes ?

Un directeur de programmes, c’est le chef d’orchestre. Mon rôle est de m’assurer que tous les corps de métier interviennent dans le bon timing et fassent un bon travail. En tant que directeur de programmes, nous récupérons une opération quand la promesse de vente du terrain est signée. En amont, c’est la partie du développeur, celui qui cherche des opportunités foncières. Lorsque cette promesse de vente est signée, l’objet immobilier est défini. Il s’agit de construire sur ce terrain un immeuble avec une contenance donnée.

Pour être un bon directeur de programmes, il faut savoir gérer les priorités. Savoir se concentrer, donner les informations aux bonnes personnes à bon escient.

 

  • Pour Parc 17, quand démarre le programme ?

Pour Vinci, ça a commencé, en décembre 2009, avec la signature de la promesse de vente. Ensuite, il y a eu beaucoup d’allers et retours entre Francis Soler, l’architecte, et Anne Hidalgo, qui, à l’époque, présidait Paris Batignolles Aménagement. En tout, il y a eu 16 versions différentes du projet ! Après avoir obtenu le terrain, Vinci avait organisé un concours d’architectes. Quatre architectes ont rendu un projet. Francis Soler est sorti gagnant, sachant, que dans ce concours, il y avait plusieurs votants : Vinci, la Mairie de Paris, l’aménageur, d’autres architectes… Soler l’a remporté, d’une voix, devant Brenac et Gonzales. Cependant, la remarque d’Anne Hidalgo, au moment du concours, était de supprimer l’effet « barre » de l’immeuble. A l’origine, en effet, l’immeuble était d’un seul tenant, sans « failles » entre les bâtiments comme aujourd’hui. L’effet visuel était très graphique, mais un peu brutal. Donc, il a fallu 16 allers et retours pour modifier le projet et se mettre d’accord. Au départ, il n’y avait qu’une faille, puis deux de tailles différentes… Je suis arrivé, quelques mois plus tard, en mars 2011.

 

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  • Comment se passe l’élaboration du permis de construire ?

Nous avons un cahier des charges : un nombre de logements de différents types. Mon rôle est de chercher des informations auprès du service commercial : quelle est l’attente, à cet endroit ? Combien faut-il de 3 pièces ou de 4 pièces, par exemple ? En combinant avec les préconisations du service technique, on arrive à mettre au point, avec l’architecte, un dossier de permis de construire. Le but final est de vendre le programme, en prenant en compte les contraintes techniques et les contraintes de l’architecte.

Avec Francis Soler, cela n’a pas toujours été très simple, mais c’est normal. L’architecte défend ses intérêts. Son objetcif est de faire un ouvrage avec une certaine image. Nous, c’est de le réaliser, mais pas à tout prix.

 

  • Parc 17 était-il un programme particulièrement compliqué à réaliser ?

Parc 17 était très compliqué car nous construisons sur une parcelle très étroite. Il fallait proposer un produit attractif, tout en respectant l’image de l’architecte et dans un coût maitrisé. C’était très complexe.

Habituellement, pour du logement, il faut une épaisseur de bâtiment entre 14 et 16 mètres. Cela permet d’accoler deux logements l’un derrière l’autre. Ici, on est sur une trame de 12 mètres. C’est trop pour faire un seul logement et pas assez pour en faire deux… Le but était de proposer un produit qualitatif et commercialisable dans un étage atypique. La difficulté était aussi en sous-sol. Comment faire un parking dans une trame aussi réduite ? D’habitude, le schéma idéal, c’est une allée centrale qui dessert deux rangées de places de parking. Ici, il a fallu faire quelque chose de différent. Du coup, la rentabilité n’est pas optimale.

Globalement, on a mis le double de temps que l’on aurait mis dans un projet normal avant de déposer le permis de construire. Il y a eu aussi eu des allers et retours avec l’aménageur, ce qui a encore complexifié les choses. Nous avons hérité, sur le terrain, d’un ouvrage métallique, une paroi berlinoise, qui soutenait la rue le long du terrain. Il a fallu démonter cet ouvrage, en même temps que l’on construisait l’immeuble. Du coup, le démarrage du gros œuvre a été très poussif. L’impact ce cette paroi berlinoise sur la cadence n’avait pas été appréhendé. Ensuite, le retard a été rattrapé sur l’ensemble des étages. Sur la globalité du planning gros œuvre, tout a été fini au jour près, hors intempéries bien sûr.

Globalement, dans notre métier, tout se joue avant le permis de construire. Quand le projet est bien ficelé, ça roule. Quand le permis est mal monté, on va en souffrir jusqu’au bout ! On essaye donc de tout prévoir avant le permis de construire.

Pour Parc 17, le permis a été déposé, en octobre 2011. Et les travaux ont débuté, le 7 octobre 2013. Là encore, c’est très long. Le problème principal, c’était la paroi berlinoise. Quand on a déposé le permis, la berlinoise n’existait pas. Il y avait juste un trou. Quand, ils ont construit la voirie, il fallait la tenir, donc, une berlinoise a été créée et il a fallu l’intégrer. Nous avons dû faire un permis de construire modificatif et cela a allongé le délai.

  • Le retard s’explique-t-il aussi par des difficultés de commercialisation ?

Au début, oui. Le programme a été lancé le 6 juin 2012. On a eu 8 réservations, le premier week-end, ce qui était très peu. Le lancement n’était pas une réussite. Du coup, on a un peu lâché sur les prix et c’est reparti. La difficulté est de baisser le prix, de manière à vendre, mais de ne pas trop le baisser pour garder la rentabilité. A ce moment-là, on a trouvé le bon curseur. La preuve : on n’a plus jamais arrêté de vendre ! A tel point que l’on a fini de vendre Parc 17, avant Cardinet 17 et Pereire 17, les deux autres programmes de Vinci sur Clichy-Batignolles, alors que leur commercialisation avait débuté avant.

 

  • Après le permis de construire, quelle est la deuxième phase de votre travail ?

Une fois que le permis est déposé, il faut réaliser les études techniques fines : les dimensions des gaines, les types de ventilation et de chauffage…etc. C’est la partie technique pure du bâtiment. Le but est de respecter au maximum le permis de construire. Il ne faut pas que la taille de la gaine détermine, au final, tout le reste. Cela se passe en parallèle de la commercialisation. Mon rôle est aussi de surveiller cette commercialisation. Je dois m’inquiéter du rythme de vente et saisir le service commercial pour améliorer les choses. Toutes les négociations commerciales sont soumises à mon arbitrage. La même chose pour les TMA (travaux modificatifs acquéreur).

C’est comme si j’étais le gérant d’une société qui ne construisait que Parc 17 et mon rôle est de faire en sorte que chacun des intervenants contribuent bien à arriver au but final.

 

  • Votre rôle, c’est aussi d’être gardien de la rentabilité du projet ?

Par exemple, en phase de pré-commercialisation, quand la construction n’a pas démarré, il faut atteindre généralement un taux de 40% de réservation, avant de débuter le chantier. C’est ce que nous demandent les banques. Les travaux démarrent quand on a enregistré la première vente chez le notaire. Mais, pour ça, il faut avoir une garantie financière d’achèvement, il faut avoir les assurances, et tous ces documents-là demandent des prérequis, notamment les 40% de pré-commercialisation. En début de programme, si on est arrivé à 35%, je vais être un petit peu plus souple sur les négociations pour arriver à 40% afin de permettre de démarrer le chantier.

C’est une gestion sur le long terme de savoir où je dois placer le curseur pour garder une rentabilité, en respectant le planning. Ca ne sert à rien d’être fixe sur les prix, quand vous avez 39% de réservation. Vous risquez alors de perdre 4 mois sur le démarrage du chantier, parce que vous ne voulez pas lâcher 10 000 euros dans une négociation. A Paris, les terrains sont très chers. Les frais financiers qu’engendrent le prêt du terrain sont énormes. Il ne faut pas perdre de temps.

Je suis dans le cadre d’un budget qui a été fixé au départ. Il y a des marges de manœuvres, c’est moi qui les actionne ou non.

 

  • Que se passe-t-il une fois que le chantier a démarré ?

Il faut s’assurer que le service technique désigne bien les entreprises pour permettre que les travaux avancent au fur et à mesure. Il faut savoir que lorsque vous démarrez les travaux, toutes les entreprises ne sont pas connues. Quand débute le gros œuvre, on ne sait pas qui va poser le parquet. A un moment, il faut que toutes les entreprises soient désignées pour que les tâches s’enchainent sans qu’il n’y ait de manques. Mon rôle, ensuite, c’est aussi de faire le lien entre les acquéreurs et le chantier.

 

  • Combien d’entreprises gérez-vous sur un même programme ?

C’est différent selon les chantiers. Sur Pereire 17 et Cardinet 17, nous étions en « entreprise générale ». Dans ce cas-là, on choisit une entreprise unique pour tous les travaux. A elle de gérer l’ensemble et de sous-traiter. A Parc 17, la stratégie est différente. Nous sommes passés en « corps d’états séparés ». Nous avons désignés 18 entreprises différentes. Ensuite, à nous de les coordonner. C’est le rôle du pilote. Sur un chantier avec une entreprise générale, il n’y a pas de pilote car il est intégré à l’entreprise en question. Ici, nous avons mis des moyens plus importants. Nous avons un pilote sur le site, ainsi qu’un maitre d’œuvre. Nous avons mis plus de moyens, mais, l’avantage est d’avoir plus de souplesse avec nos interlocuteurs. Les 18 entreprises ont individuellement moins de pouvoir face à vous qu’une seule entreprise qui peut être un peu opaque sur ce qu’elle fait. L’intérêt est aussi financier puisque vous récupérez la marge qu’aurait prise l’entreprise générale.

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Il est vrai que lorsqu’une entreprise gère tout, c’est plus serein pour moi. Par contre, quand il y a des problèmes, les entreprises ne vous le disent pas tout de suite car elles essaient de les résoudre dans leur coin. Avec une entreprise générale, c’est d’autant plus opaque car c’est elle qui gère les problèmes. Et parfois, vous découvrez les arbitrages, trop tardivement. A Parc 17, nous sommes dans la communication directe. Quand le parquetier a un problème, il va vous le dire tout de suite. Ici, on maitrise mieux notre destin.

Chez Vinci, une dizaine de personnes ont travaillé sur Parc 17. Quant aux ouvriers sur le chantier, il y a eu jusqu’à une centaine de personnes.

 

A suivre…

La partie 2 de l’entretien, dès demain, sur ce blog. Au programme : TMA, visite « cloisons », date de livraison… 

 

2 Commentaires

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Point travaux / Semaine 101

Il fallait jouer avec la pluie et le soleil ce week-end pour le reportage 😉 . Les photos ne sont pas excellentes mais elles permettront tout de même de montrer les 2 éléments extérieurs qui ont avancé en cette 101° semaine de travaux sur Parc 17 : la pose des premiers garde-corps et du bardage sur la façade latérale Est du bâtiment C.

  • Bardage

La pose des cassettes a débuté cette semaine sur la façade Est du bâtiment C, celle de l’extrémité de l’immeuble du côté de la résidence étudiante. Les photos étaient difficiles à prendre pour le démontrer mais en observant bien derrière le filet de protection, les cassettes, y compris sérigraphiées, apparaissent 😉

Sur les failles, les cassettes attendent d’être posées.

  • Garde-corps

Les premiers garde-corps de l’immeuble ont été posés cette semaine. Il s’agit des garde-corps vitrés de la façade Nord, celle donnant sur l’Hôtel Ibis. Ces garde-corps sont de « simples » vitres, transparentes, élégantes, de grande taille.

Pour terminer aujourd’hui, une vue de Parc 17 depuis la rue Lemercier.

L'entrée du Parc Martin-Luther King avec vue sur Parc 17

L’entrée du Parc Martin-Luther King avec vue sur Parc 17

 

Tout dernier point, si le temps nous a manqué la semaine passée pour retranscrire l’interview de John-David FERNANDES, Directeur de programme de Vinci Immobilier chargé de Parc 17, cela ne saurait tarder. Tenez-vous prêt cette semaine pour la lecture 😉

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Point travaux / Semaine 100

Et voici la 100ème semaine de travaux arrivée 🙂 Nous ne fêterons pas cet anniversaire mais c’était à noter ! Le point de cette semaine sera court. Il précèdera surtout un article plus long qui sera publié dans la semaine sur le métier de Directeur de programme 😉

Parc 17, 6 septembre 2015

  • Fenêtres

Les vitres des portes-fenêtres de la façade latérale Ouest du bâtiment A ont été posées, à une exception près, quelques jours après notre visite de l’immeuble, dans la semaine 99. Aujourd’hui encore, cette porte-fenêtre (tout en haut à gauche) reste la seule non vitrée de Parc 17.

Façade latérale Ouest du bâtiment A, presque en totalité vitrée

  • Bardage

La pose des cassettes sur la face Nord de l’immeuble, face à l’Hôtel Ibis, est terminée à quelques exceptions. Il reste à poser les gardes-corps vitrés des fenêtres de cette façade arrière.

Façades des bâtiments B & C :

Façade du bâtiment A :

Sur le bâtiment C, la pose de l’isolant a été achevée sur les façades Est et Sud, elle se poursuit sur les façades à l’intérieur de la faille entre les bâtiments B & C.

Pour finir, 2 autres vues de Parc 17… de quoi patienter jusqu’à la parution de l’article promis pour cette semaine et qui arrivera … cette semaine 😉

Parc 17 depuis le belvédère

Parc 17 depuis le belvédère

Parc 17 depuis l'extrémité des bassins du Parc Martin Luther King

Parc 17 depuis l’extrémité des bassins du Parc Martin Luther King

 

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Point travaux / Semaine 98

Deux événements sont à noter sur les façades de Parc 17 cette semaine :

  • La fermeture de Parc 17 a bien avancé cette semaine avec la pose des fenêtres latérales Ouest du bâtiment A ;
  • La pose du bardage se poursuit et débute à l’intérieur des failles.
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Parc 17, 22 août 2015

  • Fenêtres

La pose constatée la semaine dernière des première fenêtres de la dernière façade de Parc 17 non encore équipée, à savoir la façade latérale Ouest du bâtiment A, se poursuit. En ce samedi, tous les cadres des portes-fenêtres 4 vantaux sont posés. Certains sont équipés de leurs vitres, d’autres pas encore. Il reste à installer les plus petites portes-fenêtres centrales de cette façade.

Pose des portes-fenêtres, façade Ouest, Parc 17

Avez-vous remarqué sur cette photo qu’il manquait un élément sur cette façade ? Non ? Nous, non plus ne l’avions pas remarqué pourtant cela crève les yeux, le lift, l’ascenseur extérieur a été démonté. Les éléments des portes-fenêtres doivent être montés par l’ascenseur extérieur situé devant la faille entre les bâtiments A et B puis être transportés à travers les appartements.

En façade Sud, la pose des volets roulants est quasiment achevée sur l’ensemble du bâtiment.

  • Bardage

La pose du bardage progresse en façade Nord. Elle semble sur le point de s’achever pour les bâtiment C et A. Elle débute sur le bâtiment A. Concernant le bâtiment C, des plaques sérigraphiées ont été déposées, sans doute repositionnées. Est-ce pour corriger le dessin ? Quant à cette façade Nord du bâtiment A, bien que partiellement cachée par le bâtiment de l’Hôtel Ibis, elle comporte tout de même des sérigraphies.

De près, de loin, les plaques sérigraphiées donnent une vision différente du dessin, qui laisse comprendre la difficulté de la pose. L’art reste précision.

Enfin, la pose du bardage débute sur les façades latérales (intérieures) de la faille entre les bâtiments B et C.

 

A présent, quelques vues de Parc 17 😉

 

Et pour terminer, une photo des immeubles COGEDIM situées à l’Ouest de Parc 17, débutés après lui.

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Point travaux / Semaine 89

Cette fois, c’est bon, cette semaine, on peut dire que, en façade Sud de Parc 17 , tous les cadres des portes-fenêtres sont posés et presque tous les vitrages aussi. La pose de ceux des parois latérales débute. Enfin, des essais sont réalisés de la pose du bardage.

Parc 17, 19 juin 2015

Parc 17, 19 juin 2015

  • Fenêtres

Comme indiqué en introduction, l’ensemble des cadres de fenêtres et des vitrages de la façade Sud de Parc 17 a été posé cette semaine à quelques exceptions près de l’étage des futurs bureaux de l’Hôtel Ibis. Quelle allure !

Et ce n’est pas tout 🙂 La pose des cadres et des vitrages des portes-fenêtres donnant sur la faille entre les bâtiments B et C a aussi débuté.

  • Bardage

La pose des barres de fixation du bardage se poursuit.

Pose des barres de fixation du bardage à l'intérieur de la faille entre les bâtiments B et C

Pose des barres de fixation du bardage à l’intérieur de la faille entre les bâtiments B et C

Mais le plus intéressant reste à venir, il s’agit de la découverte des tests sur l’immeuble lui-même de la pose des gardes-corps des fenêtres arrières ainsi que des plaques sérigraphiées. Pour les gardes-corps, il doit s’agir d’un gabarit pour bien les positionner ou bien positionner leurs attaches.

Pour finir, quelques vues générales de Parc 17, sous quasiment toutes les coutures 🙂

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Point travaux / Semaine 87

En cette semaine 87 de travaux de notre Parc 17, en extérieur, la pose des fenêtres avance. Mais le plus important de cette semaine fut surtout la poursuite des visites de nos appartements et les informations qui vont avec…

 

L’article de cette semaine est mis en ligne très tardivement. Contrairement à ce qui pourrait être imaginé, ce n’est pas que nous avons souhaité profiter avant tout du soleil et lézarder 😉 . En réalité, ce week-end fut très studieux pour nous. Il fut celui d’intenses répétitions avec les voisins du dessus en préparation de notre participation au Off d’Avignon. Alors la découverte de Parc 17 en cette fin de semaine ne se fit que ce soir. Mais le soleil brillait encore 🙂

Parc 17, 7 juin 2015

  • Fenêtres

Clairement, il est visible cette semaine que toutes les portes-fenêtres du bâtiment C ont été posées et équipées de leurs vitrages. Côté bâtiment B, les cadres des portes-fenêtres 4 vantaux de la 3° colonne ont toutes été posées. La pose des cadres des portes-fenêtres 6 ventaux a débuté pour la 1ère et la 5° colonne du bâtiment. Du côté du bâtiment A… rien n’a bougé en ce qui concerne les portes-fenêtres.

  • Bardage

La pose des barres de fixation du bardage se poursuit sur les murs intérieurs des failles.

  • Pré-visite des appartements

D’après les nombreux commentaires sur le forum, les visites se sont bien déroulées et ont engendré des surprises diverses, en positif comme en négatif.

Pour le positif : la vue, la qualité de nombreux travaux comme la pose des carrelages et faïences, les murs droits, des prises supplémentaires, la taille des radiateurs.

Pour le négatif : des prises ou sorties de fils mal placées voire manquantes, des déplacements de matériels (cadran domotique, boitier réglage chauffage, …), une plomberie ou des cloisons à reprendre car ne respectant pas le plan des TMA et surtout une date de livraison plus proche de mars que de janvier 2016 🙁 En cause figurerait un mois de retard pour la livraison des portes-fenêtres suite à des vérifications techniques et réglages plus longs que prévus mais pour au final des portes-fenêtres très résistantes. Enfin, un bâtiment A beaucoup moins avancé que le B lui-même moins avancé que le C.

Pour satisfaire la curiosité de ceux qui n’ont pas accès au forum, 3 photos 😉

Pour terminer, ce post, d’autres vues de Parc 17 en ce 7 juin 2015 depuis le Parc Martin Luther King…

… et depuis la dalle le long des voies ferrées de St Lazare permettant de voir Parc 17 et le Sacré Coeur 😉 Cette vue permet de supposer l’impact de l’enseigne lumineuse de l’Hôtel Ibis…

Enfin, dernier élément pour ce soir, un petit rappel : n’oubliez pas pour ceux qui le pourront, notre rendez-vous physique de dimanche prochain 14 juin. Un mail avec les détails du rendez-vous vous a été adressé au cours de la semaine écoulée 🙂 Si vous ne l’avez pas reçu, écrivez-moi 😉

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Point travaux / Semaine 82

Des fenêtres ! Tel aurait pu être le titre de l’article de la semaine car en quelques jours, Parc 17, équipé de nombreuses vitres, a véritablement changé d’allure 🙂

Parc 17, 29 avril 2015

  •  Fenêtres

Si le bâtiment A semblait prendre un peu de retard sur les 2 autres ces dernières semaines, il n’en est pas de même ces jours-ci.  Sans parler de rattrapage, le constat est clair au regard de l’extérieur : un très grand nombre de fenêtres, plus précisément de vitres fixes de fenêtres, a été posé en cette dernière semaine d’avril, principalement sur le bâtiment A. Les premiers reflets du ciel dans ces fenêtres laissent entrevoir ce que sera Parc 17 : un miroir de 11 étages magnifiant le ciel et le parc 😉

– Bâtiment A, aucun nouveau cadre de fenêtre posé mais installation de toutes les vitres fixes des portes-fenêtres des 3°, 4° et 5° colonnes, sur toute la hauteur. Toujours rien pour les grandes portes-fenêtres ;

– Bâtiment B, aucun nouveau cadre de fenêtre posé mais installation de toutes les vitres fixes des portes-fenêtres des 2° et 5° colonnes, sur toute la hauteur. Toujours rien pour les grandes portes-fenêtres ;

– Bâtiment C, aucun nouveau cadre de fenêtre posé mais mercredi soir 29 avril, lors du reportage photo (pour profiter du soleil car je savais que le we serait pluvieux et gris 🙁 ), une première vitre fixe de la 2° colonne (11° étage) avait était posée. Les autres viendront rapidement 😉

Enfin aux rez-de-chaussée et au 1er étage, les vitres et fenêtres sont en train d’être posées. Le bâtiment est en train d’être mis hors d’air. Ce faisant l’accès en sera beaucoup plus difficile aux aventuriers comme les 2 jeunes qui semblaient s’éclater sur une terrasse de la faille entre les bâtiments A et B ce mercredi soir…

À l’arrière, presque toutes les fenêtres ont été posées y compris celles des futurs bureaux de l’Hôtel Ibis (Rez-de-chaussée sur l’arrière, 2° étage sur le Parc Martin Luther King).

  • Bardage 

À l’arrière, la pose des barres de fixation de l’isolant et du bardage semble achevée sur le bâtiment B. Quant au bâtiment A, il semble totalement équipé de ses pattes de fixation. 

Pour finir, quelques autres vues de Parc 17 🙂 

Bonne fête du travail, bon défilé, bon week-end prolongé et n’oubliez pas d’aller discourir sur le Forum 😉

 

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