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Voies ferrées et TGI

Deux chantiers voisins de Parc 17 progressent à vive allure en cette première semaine de novembre dans la ZAC Clichy-Batignolles.

Il s’agit d’abord du Tribunal de Grande Instance, la Cité judiciaire. Le bâtiment atteint aujourd’hui 95,50 m de haut. A terme il en atteindra 160 !

Le second chantier est beaucoup plus proche de Parc 17 puisqu’il s’agit des voies ferrées qui passeront au pied de notre immeuble et traverseront le Parc Martin Luther King.

Vendredi 6 novembre, elles étaient en cours de réinstallation.

Samedi 7 novembre, le calme était revenu sur ce chantier.

Espérons que ces voies ne serviront pas trop 😉

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John-David Fernandes, le chef d’orchestre de Parc 17 – Part. 2

Après nous avoir parlé de son métier et de Parc 17, le directeur de programmes évoque les relations avec les acquéreurs et deux moments cruciaux : les TMA et la livraison…

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  • Quand entrez-vous en relation avec les acquéreurs ?

C’est au moment de la réservation avec la question épineuse des TMA… Ces demandes de modification doivent arriver à temps. Et parfois, il y a des ratés… Nous disons aux acquéreurs de ne pas faire leurs demandes trop tard, mais ce n’est pas toujours bien compris. Par exemple, pour l’implantation des prises, des pieuvres électriques sont fabriquées en usine. Il faut qu’elles arrivent au moins une quinzaine de jours avant le coulage. Et ensuite, il y a l’assemblage sur place. Si les acquéreurs donnent leur plan électrique alors que la pieuvre est réalisée, c’est trop tard, même si le béton n’est pas coulé.

 

  • Sur les TMA, le point noir, c’est souvent le plan électrique, non ?

En effet, car ce sont les demandes les plus précises. Quand vous souhaitez une prise à 48 cm, la justesse de l’emplacement est importante. Le souci est, qu’en cas d’erreur, il y a des choses que l’on ne peut plus réparer. Si vous demandez une prise au sol et qu’on l’a oublié, il n’y a plus rien à faire. On ne peut pas casser toute la dalle pour une prise. De même, déplacer une prise dans un mur en béton n’est pas sans conséquence. Quand vous faites une reprise de béton, vous favorisez la fissuration. Donc, on essaie au minimum de taper dans le béton pour cette raison. Quand un acquéreur nous dit que la prise n’est pas au bon endroit à 5 centimètres près, on préfère lui dire de s’y faire car on ne va pas tout casser pour quelques centimètres. Mais, ce n’est pas toujours bien compris…

 

  • Beaucoup de TMA ont-ils été demandés pour les appartements de Parc 17 ?

Un logement sur deux a des TMA sur Parc 17. Ce qui est colossal ! Comme la conjoncture était plus difficile au moment de la vente, nous avons été plus à l’écoute des demandes des acquéreurs. De plus, on a remarqué que la clientèle de Parc 17 était sensible aux TMA, plus que sur Pereire 17 ou Cardinet 17. Et puis, il y a des appartements où des modifications étaient facilement envisageables. Par exemple, pour les 4 pièces dans le bâtiment A, on s’attendait à ce que la chambre à côté du séjour soit ouverte. Et puis, il y a la norme handicapée qui provoque des demandes récurrentes. Par exemple, en ce qui concerne les WC. 

 

  • Cette obligation de livrer des appartements aux normes handicapées est-elle une difficulté pour vous ?

Cette réglementation est très contraignante, mais nous l’avons maintenant intégrée dans nos programmes. Il est vrai que, sans cette réglementation, nous ferions des logements qui seraient beaucoup mieux. Du point de vue de l’accessibilité, cette norme est une bonne chose, mais d’un point de vue commercial, c’est une catastrophe ! La contrainte la plus marquante concerne les WC. A 10 000€ du m2, je comprends que les acquéreurs préfèreraient mettre des mètres carrés dans la cuisine ou le séjour, plutôt que dans les toilettes. La bonne chose, c’est que l’obligation d’avoir une chambre « personne à mobilité réduite » oblige à avoir une chambre plus spacieuse. Mais, globalement, ce sont des contraintes préjudiciables.

 

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  • Comment se passe votre dialogue avec les acquéreurs ?

Cela passe normalement par l’attaché de clientèle. Mais, quand il y a une difficulté, le client demande toujours l’arbitrage du niveau supérieur. Et une personne qui est entrée en dialogue avec l’échelon du dessus, elle ne veut pas repasser à l’échelon du dessous… Donc, au fur et à mesure de l’avancée du programme, je finis par gérer directement les demandes de nombreux acquéreurs. Du coup, cela alourdit mon travail. L’intérêt, quand vous connaissez les gens, c’est que vous finissez par arrondir les angles, dans un sens comme dans l’autre. Je constate que les clients font preuve de plus de compréhension quand vous leur parlez plus fréquemment.

 

  • La visite « cloisons » est-elle un moment crucial ?

C’est toujours un moment important car les acquéreures passent du plan à la réalité. Donc, il y a de la déception, de la joie ou des interrogations… C’est délicat. Nous déléguons ces visites car nous n’avons pas les moyens en personnel, chez Vinci, pour les conduire. Nous travaillons la société Eteec, M. Bourdyot, des partenaires de confiance, depuis plus de 10 ans. Vous le verrez aussi à la pré-livraison et à la livraison. C’est avec lui aussi que vous gérerez les réserves. C’est un interlocuteur que vous allez voir de plus en plus. Son rôle, c’est un assistant à la maitrise d’ouvrage.

Une fois que les visites « cloisons » ont été terminées, j’ai refait toutes les visites avec M. Bourdyot. Il m’a expliqué, dans chacun des logements, les discussions que vous aviez eues avec lui. Si je n’avais que les remarques brutes, je n’en connaitrais pas la finalité. Parfois, il y a des demandes que je n’ai pas l’obligation d’accepter, mais si ça ne nous coûte pas grand chose et que, pour l’acquéreur, ça débloque quelque chose d’important, j’essaie de les prendre en compte. J’ai besoin de savoir si la demande est déterminante ou non pour l’acquéreur et seul M. Bourdyot peut me l’expliquer.

Ensuite, une analyse est faite avec les entreprises. Nous envoyons un courrier pour dire ce qui a été accepté ou non. Enfin, on informera les acquéreurs sur la levée des réserves avant la visite suivante. Mon objectif est d’ envoyer un courrier aux acquéreurs avec l’ensemble des remarques prises en compte et réalisées, afin de les vérifier à la prochaine visite. C’est l’idéal. Mais, il y a quelques cas où ça ne sera pas possible pour une question d’avancement du chantier.

 

  • Est-il possible d’éviter toutes les déceptions lors de la visite « cloisons » ?

Chacun appréhende les plans de manière différente. Il y a des gens qui ne savent pas lire des plans ou se projeter dans l’espace. On arrive dans une phase où l’on visite un espace certes cloisonné, mais gris et vide, ce qui rapetisse. C’est souvent à l’origine de beaucoup de déceptions. Il y a des gens qui sont tellement déçus parfois, qu’ils peuvent faire des demandes d’annulation de vente ! Ce n’est pas arrivé à Parc 17.

Mais après cette première visite, il peut rester un ressenti. Si nous avons refusé des modifications, à cette étape, et qu’à la livraison, il se passe encore quelque chose, c’est mal vécu. Je le comprends très bien. Les copropriétaires ont acheté un bien très cher, ils veulent le meilleur.

Il y aussi des cas où les acquéreurs se servent de cette première visite pour demander des choses qui n’étaient pas du tout prévues, comme déplacer six prises ! Il y a un moment, il faut que l’on puisse avancer, faire les travaux. Il faut comprendre que ce n’est pas possible, pour nous, de tout refaire en permanence.

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  • Quelles demandes des acquéreurs sont impossibles à satisfaire ?

Nous essayons de refuser uniquement ce qui est techniquement impossible. Par exemple, ajouter des prises électriques dans des voiles en béton. Il faudrait faire des tranchées dans le béton. On explique alors aux acquéreurs que, malheureusement, on ne peut pas ajouter de prise. On essaie de trouver un arrangement, en ajoutant une autre prise, ailleurs.

Lorsque l’on refuse des TMA, même quand elles sont arrivées trop tardivement, il peut cependant rester une amertume. Souvent, les acquéreurs pensent que tant que le béton n’est pas coulé, on peut toujours tout faire. Malheureusement, non. Et ça se passe plus ou moins bien. Quand on dit non à un TMA et qu’ensuite, lors de la visite cloisons, il y a un souci, les gens sont mécontents, c’est normal.

 

  • Pour vous qu’est-ce qui est le plus important : la rentabilité ou la satisfaction du client ?

Les deux sont importants. Si on fait un programme rentable, mais que les 98 copropriétaires sont mécontents, ça ne va pas. Chez Vinci, la satisfaction du client est importante. Mais, on fait tout de même attention. Il ne faut pas dire oui pour faire plaisir au client et ensuite décevoir car on ne sait pas le faire. C’est ce que j’essaie d’expliquer. Je préfère dire les choses telles qu’elles sont et ne pas avoir de déception à la livraison.

 

  • La grande angoisse des acquéreurs, c’est la date de livraison. Vous pensez qu’il vaut mieux livrer avec trois mois retard pour livrer un programme de meilleure qualité ou tenir le délai coûte que coûte ?

C’est un équilibre à trouver en les deux. Sur le chantier, il faut faire le plus vite possible mais attention à ne pas faire trop vite non plus. Si je sais qu’en prenant deux semaines de plus, je vais livrer un immeuble propre et achevé, c’est mieux. Il n’y a rien de pire que d’arriver dans un appartement avec le plombier en train de faire les derniers réglages… Cela ne fait pas sérieux. Tenir le délai est important, mais l’objectif est de livrer dans des conditions normales un appartement terminé et nettoyé.

 

  • Le délai donné par le promoteur, au départ, n’est-il pas toujours minimisé ?

Non, il n’est pas minimisé. Décaler la date est toujours très déceptif. Parfois, on fait un programme très qualitatif où tout se passe bien et on gâche tout en décalant la livraison. Nous savons combien c’est important pour les acquéreurs. Le problème est que l’on donne un délai à un moment où tous les paramètres ne sont pas connus et où il peut y avoir encore des aléas. C’est difficile de viser juste, surtout dans des programmes où la commercialisation rentre en ligne de compte et où les contraintes de chantier sont très lourdes. Et puis, le logement s’est tellement complexifié. Avant, on faisait du logement facilement en 20 mois. Aujourd’hui, c’est impossible. On doit réaliser des façades qui sont pratiquement aussi complexes que celles de bureaux, sauf qu’à l’intérieur, faire des des logements, c’est 1000 fois plus complexe que des bureaux où vous livrez des plateaux vides.

Sur Parc 17, le chantier est long à cause des conditions d’approvisionnement. Il n’y a pas de place sur la parcelle. Par exemple, on ne pouvait mettre qu’une seule grue. Avec deux grues, on aurait fait le gros œuvre, 6 mois plus vite. Sur Pereire, c’était la même chose. Une seule grue était possible. Le chantier a duré 34 mois, ce qui est extrêmement long. Et sur Parc 17, nous avons une façade qui est extrêmement complexe car elle est entièrement en vêture. Le même immeuble, avec de l’enduit sur toute la façade, serait déjà fini. Tout cela participe à allonger les délais.

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  • Votre intérêt n’est-il pas aussi de tenir les délais d’un point de vue financier ?

Pour nous, une opération, c’est des frais financiers et la totalité du chiffre d’affaires, nous ne le percevons qu’à la livraison. C’est clair que pour nous, il n’y a aucun intérêt à avoir du retard ! Parfois, on peut décaler d’une ou deux semaines. Mais, pas question de se dire : « Allez, on décale d’un mois pour être tranquille et partir en week-end ! ».

Les gens nous disent parfois : « Vous décalez, ça ne vous fait rien ! ». Non, ça ne nous fait pas rien. Ca change beaucoup de choses à notre économie. Notre modèle, c’est de finir le plus vite possible.

 

  • Comment gérer cette question du timing avec les différentes entreprises ?

C’est le rôle du pilote. Sa mission : ordonnancement, pilotage, coordination. Il gère le planning, les effectifs et les enchainements de tâches. C’est lui qui dit à l’entreprise d’intervenir de telle date à telle date. Il contrôle les enchainements de tâches et leur cohérence. Par exemple, on ne va pas faire la peinture avant d’avoir posé la chape.

Nous avons choisi, pour Parc 17, des entreprises sérieuses qui ont un besoin de coordination minime. Nous savons que nous pouvons compter sur elles. Nous n’avons pas le droit à l’erreur. Nous mettons en œuvre des matériaux tellement chers que nous ne le faisons pas faire par n’importe qui.

 

  • En dehors de la taille de la parcelle et de l’impossibilité de stockage, quelles étaient les autres difficultés sur Parc 17 ?

La présence de bureaux de l’Ibis, au 2ème étage, était une contrainte. Ces bureaux ne sont pas alimentés uniquement par les ouvrages techniques de l’immeuble, mais aussi pas les installations techniques qui sont dans l’hôtel. Par exemple, l’eau glacée pour la climatisation vient du moteur de production d‘eau glacée de l’Ibis. C’est une complexité à gérer. Et d’un point de vue réglementaire, c’est assez contraignant d’avoir des bureaux dans un immeuble de logements. Les réglementations sont différentes.

A Parc 17, il y a des bureaux mais aussi un établissement pouvant recevoir du public (ERP). Nous avons donc trois entités : les logements, les bureaux et l’ERP (en fait, des salles de conférence). A cause de cette complexité de destination, le classement incendie était tel qu’on ne savait plus faire le programme de logements. Ce qui explique aussi le décalage de deux ans entre le dépôt du permis de construire et le démarrage des travaux.

 

  • Quels étaient les défis dans la réalisation de l’extérieur de l’immeuble ?

Il fallait réussir à faire une façade qui ressemble à l’image voulue par l’architecte, mais sans y mettre des matériaux à un prix prohibitif. Il a fallu faire des concessions.

Les concessions ne sont pas seulement d’ordre financier, mais aussi d’ordre d’usage. Par exemple, nous avons eu de vives discussions, avec l’architecte, sur la hauteur des garde-corps au niveau des failles. Il a fallu convaincre Francis Soler que des garde-corps d’1 mètre 80 ne seraient pas l’idéal au quotidien. Cela fonctionne pour un immeuble de bureaux, mais pas pour un immeuble d’habitation. Cela aurait donné l’impression de vivre dans un cube de verre. Là, il ne s’agit pas de concessions financières.

Cela concerne aussi les volets roulants. Francis Soler souhaitait seulement des stores. Or, des stores ne permettent pas d’obtenir une obscurité totale dans les appartement, à la différence de volets roulants. De plus, les clients les souhaitaient. Une dizaine de lots se seraient désistés si l’on n’avait pas mis des volets roulants.

Aujourd’hui, l’architecte est convaincu de ces évolutions. Les concessions, qu’il a acceptées, ont fait évoluer le projet dans le bon sens.

Cependant, nous avons toujours chercher à respecter la volonté première de l’architecte, par exemple pour les encadrements métalliques des portes-fenêtres. C’était une demande de Francis Soler qui souhaitait faire un lien entre l’extérieur et l’intérieur de l’immeuble. Il fallait déterminer quand poser ces encadrements : avant ou après le parquet ? Quel était le risque de les abîmer ? D’habitude, c’est du béton enduit et peint, c’est beaucoup plus simple.

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  • Comment se passe, actuellement, la pose du revêtement extérieur ?

La complexité du revêtement extérieur vient du fait que l’on doit poser des cassettes sérigraphiées différentes les unes des autres. Si nous devions poser 5 000 cassettes identiques, ce serait plus facile. Là, lorsqu’une cassette est abimée, il faut la remplacer et on ne peut remplacer la 1200-C par une autre que la 1200-C. Donc, la pose attend…

Cela peut jouer sur le délai. Heureusement, c’est bien géré par l’entreprise car c’est dans son intérêt. Ce sont des matériaux très onéreux. Si les cassettes s’abîment, l’entreprise peut rapidement perdre beaucoup d’argent. Elle doit bien gérer ses stocks. Pour l’instant, nous n’avons pas ce problème.

Une fois que la façade sera achevée, nous entrerons dans une phase plus tranquille. Nous sommes sortis de la période de complexité. Les acquéreurs ont visité. Nous faisons les vérifications. A présent, il s’agit de poser le parquet, rien de révolutionnaire. A l’intérieur, c’est de l’enchaînement de tâches. Les difficultés sont passées.

 

  • Si vous deviez comparer Pereire 17, où vous étiez aussi directeur de programmes, et Parc 17, quelles seraient les différences ?

Les deux programmes étaient assez complexes. La particularité, c’est la taille, le nombre de logements. Sur Parc 17, l’étroitesse de la parcelle a tout compliqué. C’est difficile de ne pas pouvoir mettre de bennes sur le chantier et de devoir procéder aux évacuations des déchets par camion, tous les jours. Le côté positif de l’absence de bennes, c’est que le chantier est nickel. Il n’y a pas de stockage. A contrario, la difficulté est de faire venir les matériaux au compte-goutte. C’est le cas pour l’entreprise italienne qui fournit les fenêtres, les portes-fenêtres et les cassettes.

Lorsque les échafaudages ont été montés, on s’est rendu compte qu’il ne restait quasiment plus de place. Cette problématique restera jusqu’à la fin du chantier. Heureusement, les gros approvisionnements sont quasiment finis. Nous avons reçu le bois et les carrelages.

 

  • Quelles sont les prochaines étapes du chantier ?

Sur l’extérieur, c’est le bardage, la menuiserie puis la pose des garde-corps. A l’intérieur, c’est l’équipement des logements : le parquet, les radiateurs, les meubles de salle de bain, les placards…

 

  • Pensez-vous qu’il puisse y avoir encore un retard dans la date de livraison ?

Il peut encore y avoir du retard si les prestataires ne respectent pas leur délai pour des raisons diverses. La façade reste une difficulté car si les bardages ont été approvisionnés, grâce à une production de l’usine à la bonne cadence, la question est celle de l’approvisionnement des garde-corps. Et il y a 3,4 kilomètres de garde-corps ! Vont-ils arriver à la bonne cadence ? L’usine produit-elle comme il faut ? Aujourd’hui, nous sommes toujours dans cette interrogation, même si nous sommes rassurés par le fait qu’ils aient tenu leurs délais jusqu’à présent.

Les vitrages sérigraphiés des garde-corps sont très spécifiques. Aujourd’hui, tout est lancé en fabrication sauf ces vitrages sérigraphiés. Les derniers essais et la validation se sont faits, il y a très peu de temps. Nous ne parvenions pas à trouver une densité de matière qui plaisait à l’architecte, comme à nous.

De mémoire, l’extérieur devrait être fini, fin novembre ou tout début décembre à l’exception des sous-bassements que l’on verra avec l’aménageur. En général, on les termine après la réfection de la voirie. Sauf si, ici, il veut faire l’inverse, dans ce cas, on livrera et l’on verra.

Notre obligation est d’informer les acquéreur, 3 mois avant la livraison, pour pouvoir donner un congé en cas de location.

 

  • La livraison peut-elle s’étaler sur plusieurs semaines ?

Oui, la livraison s’étalera sur un mois. La préparation en amont demande du temps, préparer tous les éléments à donner, les éléments d’accueil, organiser les plannings des livraisons…etc.

 

  • Nous sommes à la 100ème semaine de travaux, quel est votre premier bilan ?

Je suis satisfait par la mise en œuvre de la façade. Le rendu est très beau. L’investissement d’un million d’euros dans cette façade n’a pas été inutile. Je trouve que c’est une belle réussite. Je pense que nous allons faire un objet qui va être assez incroyable. Il va plaire ou non, mais personne ne sera indifférent. Et vu l’emplacement de l’immeuble, tout le monde le verra.

Parc 17 est quasiment au centre du Parc Martin-Luther King et son effet « barre » vitrée augmente sa visibilité. Aujourd’hui, on se fait tous une idée de ce que sera la façade finalisée mais ce sera une surprise que j’attends particulièrement. Cela dépendra aussi de l’usage que feront les propriétaires des terrasses, balcons, garde-corps.

Et à l’intérieur, nous avons un super produit. La réaction de tous ceux à qui on a fait visiter le programme est positive : de beaux volumes et un emplacement exceptionnel.

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John-David Fernandes, le chef d’orchestre de Parc 17 – Part. 1

Le directeur de programmes de Parc 17 nous a accordé un entretien exclusif. Il nous explique son rôle, la genèse de Parc 17, les défis de ce programme, le dialogue avec les acquéreurs… Une interview riche et sans langue de bois.

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  • Quel est le rôle d’un directeur de programmes ?

Un directeur de programmes, c’est le chef d’orchestre. Mon rôle est de m’assurer que tous les corps de métier interviennent dans le bon timing et fassent un bon travail. En tant que directeur de programmes, nous récupérons une opération quand la promesse de vente du terrain est signée. En amont, c’est la partie du développeur, celui qui cherche des opportunités foncières. Lorsque cette promesse de vente est signée, l’objet immobilier est défini. Il s’agit de construire sur ce terrain un immeuble avec une contenance donnée.

Pour être un bon directeur de programmes, il faut savoir gérer les priorités. Savoir se concentrer, donner les informations aux bonnes personnes à bon escient.

 

  • Pour Parc 17, quand démarre le programme ?

Pour Vinci, ça a commencé, en décembre 2009, avec la signature de la promesse de vente. Ensuite, il y a eu beaucoup d’allers et retours entre Francis Soler, l’architecte, et Anne Hidalgo, qui, à l’époque, présidait Paris Batignolles Aménagement. En tout, il y a eu 16 versions différentes du projet ! Après avoir obtenu le terrain, Vinci avait organisé un concours d’architectes. Quatre architectes ont rendu un projet. Francis Soler est sorti gagnant, sachant, que dans ce concours, il y avait plusieurs votants : Vinci, la Mairie de Paris, l’aménageur, d’autres architectes… Soler l’a remporté, d’une voix, devant Brenac et Gonzales. Cependant, la remarque d’Anne Hidalgo, au moment du concours, était de supprimer l’effet « barre » de l’immeuble. A l’origine, en effet, l’immeuble était d’un seul tenant, sans « failles » entre les bâtiments comme aujourd’hui. L’effet visuel était très graphique, mais un peu brutal. Donc, il a fallu 16 allers et retours pour modifier le projet et se mettre d’accord. Au départ, il n’y avait qu’une faille, puis deux de tailles différentes… Je suis arrivé, quelques mois plus tard, en mars 2011.

 

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  • Comment se passe l’élaboration du permis de construire ?

Nous avons un cahier des charges : un nombre de logements de différents types. Mon rôle est de chercher des informations auprès du service commercial : quelle est l’attente, à cet endroit ? Combien faut-il de 3 pièces ou de 4 pièces, par exemple ? En combinant avec les préconisations du service technique, on arrive à mettre au point, avec l’architecte, un dossier de permis de construire. Le but final est de vendre le programme, en prenant en compte les contraintes techniques et les contraintes de l’architecte.

Avec Francis Soler, cela n’a pas toujours été très simple, mais c’est normal. L’architecte défend ses intérêts. Son objetcif est de faire un ouvrage avec une certaine image. Nous, c’est de le réaliser, mais pas à tout prix.

 

  • Parc 17 était-il un programme particulièrement compliqué à réaliser ?

Parc 17 était très compliqué car nous construisons sur une parcelle très étroite. Il fallait proposer un produit attractif, tout en respectant l’image de l’architecte et dans un coût maitrisé. C’était très complexe.

Habituellement, pour du logement, il faut une épaisseur de bâtiment entre 14 et 16 mètres. Cela permet d’accoler deux logements l’un derrière l’autre. Ici, on est sur une trame de 12 mètres. C’est trop pour faire un seul logement et pas assez pour en faire deux… Le but était de proposer un produit qualitatif et commercialisable dans un étage atypique. La difficulté était aussi en sous-sol. Comment faire un parking dans une trame aussi réduite ? D’habitude, le schéma idéal, c’est une allée centrale qui dessert deux rangées de places de parking. Ici, il a fallu faire quelque chose de différent. Du coup, la rentabilité n’est pas optimale.

Globalement, on a mis le double de temps que l’on aurait mis dans un projet normal avant de déposer le permis de construire. Il y a eu aussi eu des allers et retours avec l’aménageur, ce qui a encore complexifié les choses. Nous avons hérité, sur le terrain, d’un ouvrage métallique, une paroi berlinoise, qui soutenait la rue le long du terrain. Il a fallu démonter cet ouvrage, en même temps que l’on construisait l’immeuble. Du coup, le démarrage du gros œuvre a été très poussif. L’impact ce cette paroi berlinoise sur la cadence n’avait pas été appréhendé. Ensuite, le retard a été rattrapé sur l’ensemble des étages. Sur la globalité du planning gros œuvre, tout a été fini au jour près, hors intempéries bien sûr.

Globalement, dans notre métier, tout se joue avant le permis de construire. Quand le projet est bien ficelé, ça roule. Quand le permis est mal monté, on va en souffrir jusqu’au bout ! On essaye donc de tout prévoir avant le permis de construire.

Pour Parc 17, le permis a été déposé, en octobre 2011. Et les travaux ont débuté, le 7 octobre 2013. Là encore, c’est très long. Le problème principal, c’était la paroi berlinoise. Quand on a déposé le permis, la berlinoise n’existait pas. Il y avait juste un trou. Quand, ils ont construit la voirie, il fallait la tenir, donc, une berlinoise a été créée et il a fallu l’intégrer. Nous avons dû faire un permis de construire modificatif et cela a allongé le délai.

  • Le retard s’explique-t-il aussi par des difficultés de commercialisation ?

Au début, oui. Le programme a été lancé le 6 juin 2012. On a eu 8 réservations, le premier week-end, ce qui était très peu. Le lancement n’était pas une réussite. Du coup, on a un peu lâché sur les prix et c’est reparti. La difficulté est de baisser le prix, de manière à vendre, mais de ne pas trop le baisser pour garder la rentabilité. A ce moment-là, on a trouvé le bon curseur. La preuve : on n’a plus jamais arrêté de vendre ! A tel point que l’on a fini de vendre Parc 17, avant Cardinet 17 et Pereire 17, les deux autres programmes de Vinci sur Clichy-Batignolles, alors que leur commercialisation avait débuté avant.

 

  • Après le permis de construire, quelle est la deuxième phase de votre travail ?

Une fois que le permis est déposé, il faut réaliser les études techniques fines : les dimensions des gaines, les types de ventilation et de chauffage…etc. C’est la partie technique pure du bâtiment. Le but est de respecter au maximum le permis de construire. Il ne faut pas que la taille de la gaine détermine, au final, tout le reste. Cela se passe en parallèle de la commercialisation. Mon rôle est aussi de surveiller cette commercialisation. Je dois m’inquiéter du rythme de vente et saisir le service commercial pour améliorer les choses. Toutes les négociations commerciales sont soumises à mon arbitrage. La même chose pour les TMA (travaux modificatifs acquéreur).

C’est comme si j’étais le gérant d’une société qui ne construisait que Parc 17 et mon rôle est de faire en sorte que chacun des intervenants contribuent bien à arriver au but final.

 

  • Votre rôle, c’est aussi d’être gardien de la rentabilité du projet ?

Par exemple, en phase de pré-commercialisation, quand la construction n’a pas démarré, il faut atteindre généralement un taux de 40% de réservation, avant de débuter le chantier. C’est ce que nous demandent les banques. Les travaux démarrent quand on a enregistré la première vente chez le notaire. Mais, pour ça, il faut avoir une garantie financière d’achèvement, il faut avoir les assurances, et tous ces documents-là demandent des prérequis, notamment les 40% de pré-commercialisation. En début de programme, si on est arrivé à 35%, je vais être un petit peu plus souple sur les négociations pour arriver à 40% afin de permettre de démarrer le chantier.

C’est une gestion sur le long terme de savoir où je dois placer le curseur pour garder une rentabilité, en respectant le planning. Ca ne sert à rien d’être fixe sur les prix, quand vous avez 39% de réservation. Vous risquez alors de perdre 4 mois sur le démarrage du chantier, parce que vous ne voulez pas lâcher 10 000 euros dans une négociation. A Paris, les terrains sont très chers. Les frais financiers qu’engendrent le prêt du terrain sont énormes. Il ne faut pas perdre de temps.

Je suis dans le cadre d’un budget qui a été fixé au départ. Il y a des marges de manœuvres, c’est moi qui les actionne ou non.

 

  • Que se passe-t-il une fois que le chantier a démarré ?

Il faut s’assurer que le service technique désigne bien les entreprises pour permettre que les travaux avancent au fur et à mesure. Il faut savoir que lorsque vous démarrez les travaux, toutes les entreprises ne sont pas connues. Quand débute le gros œuvre, on ne sait pas qui va poser le parquet. A un moment, il faut que toutes les entreprises soient désignées pour que les tâches s’enchainent sans qu’il n’y ait de manques. Mon rôle, ensuite, c’est aussi de faire le lien entre les acquéreurs et le chantier.

 

  • Combien d’entreprises gérez-vous sur un même programme ?

C’est différent selon les chantiers. Sur Pereire 17 et Cardinet 17, nous étions en « entreprise générale ». Dans ce cas-là, on choisit une entreprise unique pour tous les travaux. A elle de gérer l’ensemble et de sous-traiter. A Parc 17, la stratégie est différente. Nous sommes passés en « corps d’états séparés ». Nous avons désignés 18 entreprises différentes. Ensuite, à nous de les coordonner. C’est le rôle du pilote. Sur un chantier avec une entreprise générale, il n’y a pas de pilote car il est intégré à l’entreprise en question. Ici, nous avons mis des moyens plus importants. Nous avons un pilote sur le site, ainsi qu’un maitre d’œuvre. Nous avons mis plus de moyens, mais, l’avantage est d’avoir plus de souplesse avec nos interlocuteurs. Les 18 entreprises ont individuellement moins de pouvoir face à vous qu’une seule entreprise qui peut être un peu opaque sur ce qu’elle fait. L’intérêt est aussi financier puisque vous récupérez la marge qu’aurait prise l’entreprise générale.

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Il est vrai que lorsqu’une entreprise gère tout, c’est plus serein pour moi. Par contre, quand il y a des problèmes, les entreprises ne vous le disent pas tout de suite car elles essaient de les résoudre dans leur coin. Avec une entreprise générale, c’est d’autant plus opaque car c’est elle qui gère les problèmes. Et parfois, vous découvrez les arbitrages, trop tardivement. A Parc 17, nous sommes dans la communication directe. Quand le parquetier a un problème, il va vous le dire tout de suite. Ici, on maitrise mieux notre destin.

Chez Vinci, une dizaine de personnes ont travaillé sur Parc 17. Quant aux ouvriers sur le chantier, il y a eu jusqu’à une centaine de personnes.

 

A suivre…

La partie 2 de l’entretien, dès demain, sur ce blog. Au programme : TMA, visite « cloisons », date de livraison… 

 

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Rendez-vous à Clichy-Batignolles

Dimanche 27 septembre prochain, Paris Batignolles Aménagement organise des visites dans la ZAC Clichy-Batignolles : le chantier du métro, le chantier du tribunal de grande instance et de la cité judiciaire, le 14° étage du bâtiment à côté de Parc 17, …

Visite

Vous pourrez en découvrir le programme en cliquant sur l’affiche ci-dessus ou encore en allant sur le site de Paris Batignolles Aménagement.

Pour s’inscrire il faut adresser un mail à visite.fpjp@strateact.fr ou aller à la maison du projet.

Pour notre part, nous y serons, évidemment 😉 Si cela vous tente, nous pourrions nous retrouver vers 18h30 sur le belvédère 🙂

 

 

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Point travaux / Semaine 86

Cette semaine 86 des travaux de Parc 17 fut celle de l’arrivée et de la pose des première fenêtres accordéon à 6 vantaux. C’est très impressionnant. Ce fut aussi celle des premières visites d’appartements… 

Parc 17, 30 mai 2015

  • Fenêtres

En début de semaine a débuté l’installation des vitres sur les cadres des portes-fenêtres 4 vantaux posées au bâtiment C. Puis en fin de semaine, ont été installés les cadres des portes-fenêtres 6 vantaux du même bâtiment C. Samedi, il ne restait plus qu’une seule ouverture sans cadre de fenêtre en façade Sud du bâtiment C. Les vitres de ces nouvelles portes-fenêtres ont été livrées.

En parallèle, des fenêtres donnant sur les failles sont aussi en cours de pose.

Du côté de la façade Sud des bâtiments A et B, rien ne semble avoir bougé cette semaine. J’en profite pour placer ici des photos de la protection installée sur les fenêtres du rez-de-chaussée et dont j’écrivais quelques mots la semaine dernière.

  • Bardage

L’installation des barres de fixation du bardage semble être achevée sur toute la façade arrière de l’immeuble. Elle se poursuit au niveau des failles.

  • Pré-visite des appartements

Cette semaine eut lieu les premières pré-visites des appartements. Je remercie tous ceux qui en ont écrit un résumé dans le forum avec leurs impressions, leurs remarques, leurs attentes, leurs craintes et leurs espoirs. J’invite tous ceux qui ne l’auraient pas fait à le faire. C’est enrichissant pour tout le monde 😉

Les retours sont plutôt globalement positifs. Excepté peut-être sur l’avancée global du chantier. Si le bâtiment C est très avancé avec la pose de nombreux carrelages et faïences, il n’en est pas de même du bâtiment B et encore moins du bâtiment A. Peut-on en déduire que la livraison aura plutôt lieu en mars 2016 qu’en janvier 2016 ? Certains le craignent… Cependant, il reste encore 7 mois sur 2015 😉

 

Pour terminer ce post, quelques vues de Parc 17 depuis la nouvelle rue Marie Georges Picquart (Quartier Saussure).

Et enfin d’autres vues de Parc 17 depuis le Parc Martin Luther King.

 

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Le héron est revenu dans un parc fleuri

En ce lundi de Pentecôte, un petit article de photos pour faire découvrir un peu de la flore et de la faune du Parc Martin Luther King en ce mois de mai 2015.

Pour débuter, il nous faut remarquer le retour du héron dans le Parc. Le retour de l’eau dans les bassins, leur réensemencement en poissons, le calme relatif du Parc Martin Luther King ont été propice à ce retour.

Le héron du Parc Martin Luther King

A côté de ce héron vivent de très très nombreux canards. Si les canards avaient surtout investi le Square des Batignolles ces derniers temps, cette année, ils ont découvert les bassins du Parc Martin Luther King.

Vous présenter la diversité florale du Parc Martin Luther King n’est pas chose aisée tant il y avait de fleurs courant mai. Alors ne cherchez pas de classement. Lorsque possible, des noms figureront…

  • Des seringas (Philadelphus)
  • Des chèvrefeuilles
  • Des hydrangeas
  • Des clématites
  • Des cornouillers et viornes
  • De l’aspérule odorante
  • Des ancolies
  • Des sceaux de Salomon et ?
  • Des lilas des Indes
  • Des rosiers
  • Des rhododendrons
  • Des pervenches et campanules
  • Des nénuphars

Nénuphar

  • D’autres fleurs dont le nom m’échappe 😉

Enfin, pour terminer, au loin se dressent des plantes métalliques…

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Point travaux / Semaines 78 & 79

Les semaines en cours ne permettent pas de voir de nombreuses évolutions sur le chantier de notre immeuble alors les articles se font plus rares 😉 . La plus grande activité se passe à l’intérieur. Je suis passé hier sur site, voici donc un petit aperçu de Parc 17 en cette fin de 79° semaine de travaux.

Parc 17, 10 avril 2015

  •  Echafaudages

En façade Sud, la construction des échafaudages des bâtiments B et C est achevée. Le bâtiment A n’en est pas équipé. A cause de ses balcons plus larges que ceux des autres bâtiments, la question se posait encore il y a quelques jours de son utilité. Il serait a priori possible de réaliser l’ensemble des travaux extérieurs sans échafaudage pour le bâtiment A.

A l’arrière, la grande majorité des échafaudages a été installée. Il reste à finaliser un morceau de celui du bâtiment A.

Pour information, la mise en place de ces échafaudages fut longue ou plus précisément retardée par l’absence de bitumage de la cour intérieure de l’hôtel Ibis. En effet, pour des raisons très compréhensibles de sécurité, il est impossible d’installer un échafaudage, faire venir tout le matériel nécéssaire pour cela, si le support et l’espace de livraison des éléments constitutifs ne sont pas propres. Or non seulement le bitumage de cette cour a été très tardivement réalisé mais il a été réalisé 2 fois. En effet, nous avons pu observer qu’un premier bitumage a été entièrement détruit pour être reconstruit. Aujourd’hui encore, les travaux de cette cour ne sont pas achevés 🙁 . Souhaitons que cela ne ralentisse pas la suite des travaux. En tout état de cause, ces échafaudages dont l’installation aurait dû débuter fin 2014, n’ont pu être installés qu’à compter de février 2015 !

  • Fenêtres et cadres des fenêtres

En façade avant, je n’ai rien remarqué de nouveau 🙁 . En façade arrière, la pose des fenêtres se poursuit bien. Elle est achevée sur les bâtiment B et C, y compris pour le bâtiment B dans les studios dont l’espace était occupé par la grue. Concrètement, cela signifie que les dalles des studios ont été réalisées et que l’immeuble est à présent complètement fermé 🙂 .

Pour le bâtiment A, les rares fenêtres sur l’arrière sont installées au fur et à mesure du montage de l’échafaudage.

Bâtiment A, non avancée de la pose des cadres de fenêtre

Quelle conséquence a la pose  ou la non-pose des fenêtres ? Simple, la pose signifie fermeture de l’appartement ou au moins des pièces concernées, évidemment 😉 . Cela signifie aussi possibilité du coulage  de la chape puis de la pose de l’isolant et du revêtement de sol. Vous comprendrez donc l’importance de cet élément et mon inquiétude en voyant que sur la façade Sud , cela n’avance pas. Pour information, le très faible espace dont dispose le chantier pour stocker les matériaux est un frein majeur et complexifie la gestion du chantier au quotidien, au regard du nombre de corps de métiers qui intervient aujourd’hui sur le chantier et des matériaux dont ils ont besoin. C’est aussi la raison pour laquelle il est urgent que le sol de la cour intérieure de l’Hôtel Ibis soit rapidement finalisé et propre !

En effet, devront ensuite être livrés tous les éléments du bardage : les plaques de laine de roche pour l’isolation (2 épaisseurs de 9 cm sur le mur arrière) et les plaques sérigraphies ou non (plusieurs milliers pour l’ensemble de l’immeuble).

  • Equipements des toits

Il faut être très observateur car les photos sont difficiles à prendre aujourd’hui, pour remarquer que sur les toits a débuté l’installation des panneaux solaires. Il en est de même des installations liées à la VMC. Si cela est fait, cela signifie aussi que les toits ont été rendus totalement hermétiques et gravillonnés.

Pour presque terminer, quelques autres photos de Parc 17.

Pour vraiment terminer, 2 informations :

  1. Les autres immeubles de Vinci Immobilier dans la ZAC : Cardinet 17 et Pereire 17 sont achevés (ou presque). Pereire 17 a été livré. Il est très beau, avec de très belles finitions. Cardinet 17 est en train d’être livré. Les finitions sont en cours. Je tacherai un petit reportage prochainement  😉
  2. N’oubliez pas le forum de Parc 17, il est pour vous, copropriétaires  🙂

L’entrée du Parc Martin Luther King côté rue Cardinet

 

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